פסק-דין בתיק ת"א 2948-09

תביעה לפיצויים בגין ביטול הסכם שלפיו העמיד הנתבע שטחים חקלאיים שחכר ממינהל מקרקעי ישראל ומכסות מים, לטובת גידול מרבדי דשא מוכן על ידי התובע.

השתלשלות האירועים וההסכמים בין הצדדים

1.              בנסיבות התביעה והמחלוקת שבפניי, ראיתי חשיבות לתיאור מפורט למדי של העובדות והשתלשלות האירועים, אשר יש בהם כדי להבהיר את טענות הצדדים ואת מכלול הנסיבות הדרושות להכרעה בסוגיות שבמחלוקת. הצגת הדברים בפרק זה היא על סמך המסמכים שהגישו הצדדים ותצהיריהם. לאחר מכן, אציג בתמצית את התביעה וטענות הצדדים, ואפנה לדיון ולהכרעה בה.

2.              התובע עוסק בגידול דשא והוא הבעלים של משתלת "דשא חי". הנתבע הינו אגודה שיתופית חקלאית (להלן גם "הקיבוץ"). הקיבוץ מחזיק בשטח הרלבנטי לתובענה מכוח הסכם חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל.

3.              בתאריך 23/4/2002 נחתם בין הצדדים ההסכם הראשון (נספח א' לכתב התביעה). לפי הסכם זה, העמיד הקיבוץ לרשות התובע שטח של כ- 100 דונם לייצור דשא מוכן וזכות שימוש ב- 120,000 קוב מים בשנה. צוין כי " כמות זו נכונה להקצאה העומדת לרשות צד ב' [הקיבוץ] בשנת 2002 (הידועה בעת חתימת ההסכם) ובהתאם לתקינות מתקני השאיבה שברשותו". עבור השימוש בקרקע וזכות השימוש במים התחייב התובע לשלם סכום של 35,000 ש"ח לשנה. הוצאות עיבוד הקרקע וגידול הדשא, לרבות עבור השימוש במים, יחולו על התובע. ההסכם נחתם לתקופה של 6 שנים עם אופציה להארכה ב- 3 שנים נוספות (בסך הכל, תקופת ההסכם, כולל תקופות האופציה, היא עד ליום 1/6/2011).

4.              בתחילת שנת 2004 הוציאה היחידה לביקורת לפי חוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), התשכ"ז-1967 ( "חוק ההתיישבות"), דו"ח שקובע כי הקיבוץ מבצע "שימוש חורג" בקרקע חקלאית, משום שמבנה ההתקשרות עם התובע וההתנהלות בין הצדדים מלמדים שמדובר בהשכרת משנה של המקרקעין החקלאיים ומשום שהקיבוץ העביר לתובע מכסות מים. הכל בניגוד לחוק ההתיישבות. הרשות המוסמכת לפי החוק (" הרשות המוסמכת") הודיעה לקיבוץ כי עליו להפסיק פעילות זו, שאם לא כן, תיתכן הפקעת הקרקע מידיו והפקעת מכסת המים שניתנה ביחס לאותם מקרקעין (נספח ב' לכתב ההגנה).   

5.              בשל התראת הרשות המוסמכת מפני הפקעה, ביקש הקיבוץ מהתובע לחתום על הסכם חדש בהתאם לחוק ההתיישבות, שיאושר על ידי הרשות המוסמכת. בנסיבות אלה, נחתם ההסכם השני. לפי הסכם זה, הקיבוץ והתובע שותפים לכאורה בעסקי גידול הדשא, להבדיל, מהשכרת השטח לתובע לצורך עסקו, כעולה מההסכם הראשון. תחולתו של ההסכם השני היא החל מיום 1/6/2003 (נספח ב' לכתב התביעה. מועד התחולה קבוע בס' 23. ההסכם אינו נושא תאריך. לגרסתו של התובע, נחתם ההסכם ביום 1/6/2003. לטענת הקיבוץ, נחתם ההסכם רק ביום 12/10/2004. לא מצאתי שיש למחלוקת זו חשיבות, שעה שאין חולק ביחס למועד תחילת תחולתו).     

6.              ההסכם השני הוא, כלשון כותרתו, הסכם "להקמת משתלה לייצור משטחי 'דשא מוכן' בנצר סירני". לפי ההסכם השני, הקיבוץ מעוניין להקים משתלה ולצורך כך התקשר עם התובע, כקבלן להקמת המשתלה, בשטחי הקיבוץ, כשהקיבוץ נושא בכל עלויות ההקמה והגידול ושכרו של התובע הוא סך השווה לכל העלויות בתוספת 400%, שישולם מתוך התמורות כהגדרתן בהסכם, ומתוך התמורות בלבד (ס' 7 להסכם), והתובע התחייב כי בשום אופן לא יפחת סך התמורות לקיבוץ מסכום מינימלי של 7,216 דולר ארה"ב (ס' 8). ההסכם הינו לתקופה של חמש שנים עם אופציה להארכת ההסכם בשלוש שנים נוספות (עד ליום 1/6/2011, תום התקופות לפי ההסכם הראשון). גם בהסכם זה מתחייב הקיבוץ להקצות לצורך העניין זכויות שימוש ל- 120,000 קוב מים בשנה. צוין כי " כמות זו נכונה להקצאת המים העומדת לרשות נצר סירני בשנת 2002 ובהתאם לתקינות מתקני השאיבה שברשותו" (ס' 17). לפי ס' 13 להסכם השני, " ידוע לקבלן כי זכויות הקיבוץ בשטח מתחם המשתלה מעוגנות בחוזה חכירה שבין הקיבוץ לבין ממ"י שהעתקו הוצג לקבלן וכי על פי עמדתו של הקיבוץ אין כל מניעה על פי החוזה עם ממ"י לקיים משתלה ולהתקשר עם הקבלן בחוזה זה. לעניין זה מוסכם כי ביטולו כדין של חוזה החכירה על ידי ממ"י לא תהווה הפרה של חוזה זה".  

7.              שני הצדדים מסכימים, כי בפועל לא שינתה החתימה על ההסכם השני את ההתנהלות הכלכלית של הצדדים בהשוואה למצב לפי ההסכם הראשון.

8.              ביום 5/11/2004, הגיש הקיבוץ את ההסכם השני לרשות המוסמכת, לצורך קבלת היתר שימוש חורג. לגרסת הקיבוץ (שלא נסתרה ולא הוצגה אחרת תחתיה), לאחר דין ודברים מסוים, התרצתה הרשות המוסמכת, אף שלא התקבל אישור פורמאלי להסכם. השקט נשמר למשך כשנתיים וחצי (סעיף 20.1 לכתב ההגנה וכן תצהיר הקיבוץ ונספחים ד2-ד3). במאי 2007 התחדשו הטענות להפרת חוק ההתיישבות והקיבוץ קיבל התראות נוספות בדרישה להפסקת ההתקשרות עם התובע. לגרסת הקיבוץ שלא נסתרה ונתמכת במסמכים, עשו באי כוחו ככל יכולתם להתמודד עם טענות הרשות המוסמכת, שלחו מכתבים המבהירים את עמדתם בניסיון לשכנע כי אין מדובר בהפרה של חוק ההתיישבות ונציגי הקיבוץ ובאי כוחו אף התייצבו לפגישת שימוע אצל הרשות (ס' 15-16 לתצהיר הקיבוץ וכן המסמכים שצורפו שם כנספח ה' - דו"חות הפיקוח, ההתראות טרם נקיטת הליך להפקעה ומכתבי ב"כ הקיבוץ).

9.              במקביל לנ"ל, בתאריך 2/1/2008 (טרם שהתקבל מענה הרשות המוסמכת לפניית ב"כ הקיבוץ שכפר בטענות להפרה, נספח ה6), לקראת סיום התקופה הבסיסית של ההסכם השני, ביקש התובע לממש את האופציה להאריך את ההסכם בשלוש שנים נוספות, דהיינו: עד לתאריך 1/6/2011. המנהל העסקי של הקיבוץ דאז והמצהיר מטעמו, מר יונתן לביא (" לביא" , כיום יו"ר מועצת המנהלים של הקיבוץ), ציין ע"ג הפניה בכתב " מאשר" (נספח ג' לכתב התביעה).

10.          ביום 30/4/2008 נערך לקיבוץ שימוע בפני הרשות המוסמכת ובמכתב מיום 19/5/2008 הודיעה הרשות המוסמכת לקיבוץ כי היא עומדת על דעתה וכי תפנה לפרקליטות לצורך הגשת תביעה להפקעת המקרקעין לפי חוק ההתיישבות (נספחים ה7-ה8).

11.          ביום 15/7/2008 הוגשה תביעה להפקעת המקרקעין כנגד הקיבוץ וכנגד התובע (וע (ת"א) 983/08 הרשות המוסמכת נ' אגודת נצר סירני, נספח ו' לתצהיר הקיבוץ. להלן: " תביעת הרשות המוסמכת").  

12.          ביום 7/9/2008 התקיימה פגישה של נציגי הקיבוץ ובאי כוחו עם הפרקליטות והגורמים הרלבנטיים לאכיפת חוק ההתיישבות. בפגישה זו הובהר לקיבוץ, כי המדינה, באמצעות משרד החקלאות, פועלת בימים אלה במלוא המרץ ליישום ולאכיפת החוק וכי קיים כבר תקדים בעניין שלפיו הופקעו מקרקעין בשטח של 900 דונם בנסיבות דומות (עש (ת"א) תמר קון מתוקף הסמכתה לפי חוק ההתיישבות נ' מועצה אזורית מעלה יוסף, נספח ז' לתצהיר הקיבוץ. להלן: " פסיקה קודמת").           

13.          בהמשך לפגישה הודיע ב"כ הקיבוץ לפרקליטות, במכתב מיום 22/9/2008, כי הוא מציע לסיים את ההליך המשפטי בהסדר שלפיו יבוטל ההסכם עם התובע והקיבוץ יקים שותפות עם התובע, יעתור להיתר לשימוש חורג בקרקע עבור השותפות, ויפעל בהתאם לתנאי ההיתר (נספח ח' לתצהיר הקיבוץ. המכתב מתייחס באותו אופן גם לקבלן נוסף שפעל באדמות הקיבוץ). במכתב זה ציין ב"כ הקיבוץ, עו"ד גולדברג, כי לאחר הפגישה בפרקליטות קיים פגישה עם התובע, שבה הבהיר שיש לכונן שותפות שתעמוד בקריטריונים של הרשות המוסמכת (ס' 4). הפרקליטות השיבה במכתב מיום 22/10/2008 שבו הציעה מתווה לפשרה (נספח ט' שם).         
לבסוף, נחתם ע"י ב"כ הקיבוץ ונציג המדינה, הסכם פשרה, שכלל בין היתר, תשלום כופר בסך של 20,000 ש"ח, התחייבות לסיום ההפרות לרבות פניה לרשות המוסמכת לקבלת היתר ככל שיידרש, עד ליום 1/2/2009, ופיצוי מוסכם בגין ביצוע הפרות לאחר המועד הנ"ל.           
ההסכם הוגש לאישור בית המשפט וקיבל תוקף של החלטה ביום 16/4/2009 (להלן: " הסכם הפשרה" צורף כנספח י2).  
יש לציין כי לא ברור מתי הוגש ההסכם לבית המשפט. עותק של ההסכם חתום ע"י ב"כ הקיבוץ הועבר לפרקליטות ביום 25/11/2008 לצורך חתימת הפרקליטות והגשתו לבית המשפט, בצירוף תשלום הכופר בעשרה שיקים, לפירעון החל מיום 15/12/2008.